Підстави та порядок успадкування права оренди землі

В законодавстві про спадкування одним із складних питань залишається питання про окремі об’єкти спадщини та їх правову регламентацію. Серед таких об’єктів слід виокремити земельні ділянки та права, що з ними пов’язані.

За загальним правилом, до складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинились внаслідок його смерті, за винятком тих прав і обов’язків, перелік яких наведено в статті 1291 Цивільного кодексу України. Право оренди до такого переліку не входить, тож право оренди землі може спадкуватись.

Право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки – на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.

Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Законодавчо визначені підстави припинення договору оренди землі записані у статті 31 Закону України «Про оренду землі». Серед умов переходу права на оренду земельної ділянки є перехід права на оренду земельної ділянки після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців – до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі». Крім того, статтею 7 Закону України «Про оренду землі» передбачено перехід прав на оренду земельної ділянки у випадку зміни власника житлового будинку, будівлі або споруди на підставі цивільно – правового договору або спадкування.

З огляду на норму статті право оренди земельної ділянки у попереднього власника нерухомості припиняється і виникає право у нового власника цієї нерухомості. Підставою для укладення договору оренди земельної ділянки зі спадкоємцем померлого власника житлового будинку, будівлі або споруди, які було розташовано на орендованій земельній ділянці, є свідоцтво про право на спадщину.

Правонаступництво в питанні успадкування права на оренду земельної ділянки законодавчо вирішено, зокрема передбачено можливість спадкування будь – якого права оренди земельної ділянки, незалежно від того, яка особа є власником орендованої померлим орендарем земельної ділянки. Об’єктами оренди можуть бути земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

На цьому етапі варто зосередити увагу на можливості спадкування права на оренду земельних ділянок державної або комунальної власності з огляду на існування статті 81 Закону України «Про оренду землі», яка містить заборону на відчуження орендарем права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності іншим особам, внесенні права оренди до статутного капіталу, передання права оренди у заставу. Однак, закріплена в статті 81 заборона не стосується спадкування права оренди, адже проведення аналогії із забороною відчуження такого права неможливе, оскільки існує стаття 7 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає право на спадкування права оренди без будь – яких обмежень, а тому і спадкування права оренди земельних ділянок державної або комунальної власності є законним переходом прав та обов’язків від спадкодавця до його спадкоємців.

Питання можливості спадкування права оренди земельних ділянок приватної власності суттєвих труднощів не викликає. Якщо умови договору оренди землі не забороняють перехід права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці фізичної особи – орендаря можуть успадкувати право на оренду земельної ділянки, яка є предметом договору оренди. Тобто спадкування права оренди не відбувається лише у разі, коли сторони в договорі оренди земельної ділянки передбачили, що право оренди до спадкоємців не переходить або договір оренди припиняється. Якщо у договорі оренди взагалі нічого не зазначено з цього питання або прямо закріплена можливість спадкування права оренди земельної ділянки, то це право переходить до спадкоємців фізичної особи – орендаря.

Право оренди земельної ділянки як речове право входить до складу спадщини і документом, який підтверджує правомірність переходу права оренди земельної ділянки від спадкодавця до спадкоємців, є свідоцтво про право на спадщину. Після видачі свідоцтва про право на спадщину нотаріус, який його видав, може зареєструвати право оренди за спадкоємцем. Доцільним буде і внести зміни до договору оренди земельної ділянки в частині зміни сторони договору у зв’язку зі зміною орендаря. Для внесення змін спадкоємцю потрібно письмово звернутись з листом – пропозицією укласти додаткову угоду до орендодавця. До листа необхідно додати проект додаткової угоди уже підписаний спадкоємцем та докази того, що він є спадкоємцем померлої фізичної особи – орендаря.

Наступним кроком для розв’язання важливого питання в частині спадкування буде питання наслідування прав та обов’язків орендодавця. Про існування такої можливості вказує наявність норми статті 32 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Правонаступництво у разі зміни власника речі, переданої в найм, визначено загальними положеннями про найм Цивільного кодексу України. Відповідно до частини першої статті 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої в найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця. При цьому, сторони в договорі вправі на власний розсуд передбачити можливість припинення договору оренди смертю власника земельної ділянки та (або) її відчуженням. Статтею 1481 Земельного кодексу України передбачено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Тобто смерть фізичної особи – орендодавця не є підставою для припинення договору оренди земельної ділянки, оскільки разом із правом власності на земельну ділянку до спадкоємців переходять права і обов’язки за договором оренди, якщо інше не передбачено в договорі.

Отже, законодавець визначив і передбачив процедуру успадкування прав та обов’язків після смерті фізичної особи як орендаря так і орендодавця.

Надія Авраменко,

заступник начальника відділу з питань нотаріату Головного територіального управління юстиції у Чернігівській області